Jakarta Kelebihan MALL

Fenomena sepinya (pengunjung dan tenan) hari pertama operasional pusat-pusat belanja baru, mengindikasikan Jakarta bisa jadi mengalami kejenuhan. Kondisi di mana terjadi pasok berlebih ketimbang kebutuhan terdapat di beberapa lokasi. Seperti di kawasan Senayan, kawasan Pluit, dan ruas Jl Satrio, Jakarta Selatan.

Head of Capital Market and Investment Knight Frank Fakky Ismail Hidayat mengatakan pendapatnya bahwa fenomena kejenuhan alias "over supply" bisa dilihat secara kasat mata dari sepinya mal-mal tersebut.

"Tanpa harus melakukan perhitungan rasio densitas populasi Jakarta terhadap kuantitas pusat belanja eksisting dan akan buka di tahun depan, saya dapat menyimpulkan, "sepi" itu sebuah sinyalemen "over supply"," ungkap Fakky.

Bukan tanpa alasan. Di mana-mana terjadi duplikasi baik desain maupun tenan yang dilakukan secara massal dan terang-terangan. Hal ini, tentu saja mendatangkan konsekuensi kejenuhan pada pengunjung pusat belanja. Mereka tidak mengalami (experience) sesuatu yang baru dan berbeda. Padahal sifat pusat belanja itu merupakan properti destinasi. Properti tujuan berbelanja yang harus dapat memenuhi kebutuhan pembelanja (shopper).

Masalahnya, kebutuhan pembelanja tidak lagi terbatas pada sembilan bahan pokok. Melainkan sudah meluas melampaui batas-batas intensitas kegunaan; primer, sekunder dan tersier. Pembelanja yang notabene masyarakat perkotaan adalah peniru ulung dari sebuah gaya hidup urban yang dikampanyekan media arus utama atau pun media sosial.

Nah, sayangnya, pusat-pusat belanja baru tersebut tidak bisa mengakomodasi kebutuhan gaya hidup pembelanja Jakarta. Mal baru tak lebih sebagai "baru" dalam hal usia bangunan, bukan "baru" sebagai destinasi belanja maupun destinasi gaya hidup.

Namun demikian, menurut Fakky, duplikasi desain dan terutama tenan tak bisa dicegah. Hal ini terkait dengan ekspansi bisnis masing-masing tenan yang kini dikuasai oleh tiga perusahaan besar yakni Mitra Adi Perkasa, Transmahagaya dan Matahari Putra Prima.

"Masing-masing perusahaan dalam tiga induk usaha itu tentunya punya rencana ekspansi yang berbeda. Jadi, wajar bila kita jumpai tenan yang generik di hampir semua pusat belanja Jakarta," imbuh Fakky.

Sebagai sebuah destinasi, diferensiasi konsep dan desain sangat perlu. Konsep yang mengerucut dan khusus seperti "family mall, "lifestyle mall", "boutique mall", "meeting mall", memiliki peluang lebih besar untuk disambangi banyak pengunjung.

Pusat belanja yang dibesut Grup Pondok Indah yakni Pondok Indah Mall 1,2 dan Street Gallery dengan konsep "family mall", mencatat tingkat okupansi 100 persen dengan jumlah kunjungan 17.000 kendaraan roda empat saat hari kerja dan 20.000 mobil saat akhir pekan.

Sementara Summarecon Mal Serpong dan Mal Kelapa Gading yang berkonsep "family mall" membukukan masing-masing 20 juta dan 30 juta pengunjung per tahun.

Padahal tarif sewa mal-mal tersebut di atas tak bisa dibilang murah. Terutama PIM 1 dan 2, rata-rata 60 dollar AS per meter persegi (Rp 594.059) untuk F & B, 85 dollar per meter persegi (Rp 841.584) untuk fesyen, dan 110 dollar AS per meter persegi (Rp 1.089.110).

"Angka tersebut tidak termasuk biaya servis. Namun demikian, tetap saja tenan-tenan yang sudah menandatangani perjanjian, mengoperasionalkan gerainya. Tak ada tenan yang tutup dengan alasan konsep atau tingginya biaya sewa," ungkap GM Pondok Indah Mall, Eka Dewanto.